取消限价？多地放宽新盘指导价，房企自主定价权逐步提升

近期政府对项目降价未有太多干预。

监管层对房企降价的容忍度在变高，曾广泛存在的“不得低于备案价格的85%”正在被逐渐突破。热点城市苏州就出现了一则“新房降价幅度不受限制”的消息。

近日，有多位网友在苏州当地12345阳光便民网站上反馈楼盘降价的情况。有网友称，在苏州代管县级市常熟，一项目原本开盘售价为14000元/平方米，此后开发商以工抵房名义低价卖房，均价约8666元/平方米，约以初始价62折出售，最低可至7000+元/平方米。

对此，常熟市住建局答复称，已与与开发企业核实相关情况， 开发企业表示项目资金紧张，为了回笼资金支付工程款等费用，实行促销。商品房销售价格实行一房一价，成交价格由双方协商确定，价格上下波动属于市场正常现象。

较早些时候，有网友亦反馈称，苏州相城区的保利云上流光项目降价幅度原本在8折，此后直接降至75折，总价从220余万降至210万元上下。相城区相关工作人员回复称，“单纯的打折促销行为不违反《中华人民共和国价格法》有关规定”。

一直以来，各地对新房售价都有所规定，多为要求商品房实际销售价格相较于备案价格上下浮动范围在15%，也即备案价的85%一般是项目降价的底线。上述项目降价幅度大都超出了该要求。

某华东房企在苏州的一位项目销售主管告诉第一财经记者，苏州也有类似规定，但近期政府对于项目降价的情况确实并未有太多干预，“市场整体上还是以去库存为主”，各家企业在“走集体降价路线”。

记者从另一华东房企处了解到，苏州市场当前降价现象较为普遍，“远郊乡镇的项目7折起，之前的滞销老项目大约在85折，新的一些项目则保持在92-95折。”

事实上，今年8月份时，苏州当地房地产业内人士向记者透露，仁恒位于太仓一项目正在降价促销，从2.5万元-2.6万元/平方米降至约2.1万元/平方米，相当于打了8.4-8折。实际上也已突破了85折的底线。

楼市火热时，各地会要求新房售价原则上不得高于备案价，而近两年来，随着市场持续下行，房企为实现快速回款，纷纷开启降价促销的策略。为了稳房价、稳预期，各地政府则开始对项目降价幅度提出明确规定。

早在2021年8月时，湖南省岳阳市下发了一则《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，其中明确要求，新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则无法进行网签。

此后，越来越多城市出台相关要求。据诸葛数据研究中心不完全统计，2021年以来，有包括长春、岳阳、江阴、沈阳、唐山、昆明、株洲、张家口等超20城出台过“限跌令”，有多地发文要求新房项目不得低于备案价的85%销售。

今年5月份，昆山曾有项目以约8折左右的力度进行打折促销，被昆山当地住建部门出手干预，相关优惠便进行了回收。

不过，随着市场持续下探，楼市修复不稳，房企销售端压力不减，去化缓慢，越来越多企业加入到降价的行列中。各地政府也逐渐对项目跌价幅度予以变相松动，包括对新市民、人才等群体实行价格优惠，滞销项目可调整价格下限，部分城市支持团购商品住房的优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围等。业内认为，这是各地对“限跌令”的松绑。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，取消限价是近期楼市调控的主基调。一方面是开发商资金链紧张，呼吁政府松绑降价，地方政府回应地方“降价自救”；另一方面，国家近期也强调商品房回归商品属性，地价限制在松绑，对房价的限制也逐渐退出。

李宇嘉也进一步表示，松动价格限制的同时，也要防止价格更大幅度下降，避免引起市场预期越来越弱的情况。