雅居乐保卫现金流，亏损5.76亿元出售吉隆坡项目，马来西亚富豪捡漏？

作者：刘新歌

部分房企流动性持续紧张，至今仍勉力维持“零违约”记录的雅居乐并不轻松，“保卫现金流”是它今年要打的一场硬仗。在5月末举行的周年股东大会上，雅居乐高级副总裁潘智勇给出了几条路径，其中之一即资产处置及股权变现。

自10月份亏损售出常州两项目后，雅居乐再次亏损出售位于马来西亚吉隆坡的一个住宅项目。据其11月8日晚间发布的公告，吉隆坡住宅项目将以3.1亿令吉的价格出售，预计录得亏损约3.71亿令吉。以目前1:1.552的汇率计算，亏损约为人民币5.76亿元。

这是雅居乐首次出售海外项目，目的是为补充流动资金，也隐现战略收缩的意图。雅居乐认为，该项出售可改善流动资金、有助于满足其他物业项目发展的营运资金需求，同时将精简现有业务架构及营运。

亏损出售海外项目

2010年前后，雄心勃勃的中国房地产开发商纷纷出海淘金，拥有浓厚华人文化氛围且房价相对较低的马来西亚成为它们的重要集结地，这也是碧桂园、富力等多家房企开拓海外的首站。

2014年，雅居乐在马来西亚落下海外首子，它在一年内拿下首都吉隆坡的核心区的两个项目，分别开发为雅居乐满家乐、雅居乐天汇，项目持股比例均为70%。彼时，马来西亚也是雅居乐“第二人生”环球置业理念的首个落点。2019年，它又在吉隆坡拿下雅居乐大使花园项目，持股比例100%。

雅居乐官网信息显示，目前在吉隆坡的在售项目为雅居乐天汇和雅居乐大使花园，业态均为商铺、公寓。对照项目地址和出售股权，此次出售的资产应为雅居乐大使花园。一位马来西亚房产中介对时代财经介绍称，该项目有一房至三房四类户型，总价在120万令吉到212万令吉之间，约合人民币186万元至329万元。

据房天下信息，该项目位于吉隆坡市中心繁华地带，距离双子塔仅950米，周边53家大使馆林立，其由3栋塔楼组成，2019年10月开盘。至2021年11月，A栋几乎售罄，B栋则在疫情期间逆势热销。

不过，项目公司仍为亏损状态。公告显示，2021年及2022年末，项目公司分别录得净亏损3407.6万令吉、4803.7万令吉；截至 2023年10月31日，其负债净额约为1.27亿令吉。

雅居乐在项目上投入不菲。公告显示，其注入的投资额及资金共计约7.68亿令吉，收购土地的成本约4.49亿令吉，建筑及开发成本约7.65亿令吉。以3.1亿令吉售出后，雅居乐预计录得亏损约3.71亿令吉。

虽然亏损出售，但雅居乐认为，鉴于马来西亚房地产行业现行市况及日益严峻的经营环境，该交易能带来即时现金流入，符合公司及股东整体利益，所得款项净额将用于一般营运资金及其业务的未来资金需求。

值得注意的是，有马来西亚知情人士透露，收购方或为马来西亚富豪刘天成。公告显示，买方为Law Developments Sdn Bhd，最终实益拥有人为Tan Sri Dato’Law Tien Seng及Puan Sri Datin Saw Geok Ngor，即刘天成及夫人苏玉娥女士。据悉，刘天成涉足矿业、钢铁、房地产、餐饮及金融、能源、医疗等诸多领域。上述知情人士称，刘天成在吉隆坡市中心拥有庞大土储，尤其是在吉隆坡国际金融区的燕美地区有数十宗土地。

勉力偿债

在这波房地产探底周期中，雅居乐是一个另类的存在。房企爆发债务违约状况两年多来，雅居乐至今仍维持着“零违约”的记录。2022年借贷总额减少约244亿元，被坊间戏称为“真还传”。

不过，行业下行的大环境下，它的压力仍然不小。2022年，雅居乐录得上市以来首次亏损，净亏损约133.7亿元。今年上半年，其净亏损36.11亿元，去年同期为净利33.54亿元；毛利率则由去年同期的23.4%跌至10.03%。今年前10月，雅居乐合约销售额仅为396.9亿元，较去年同期的577.7亿元下降31%。

除了出售资产，雅居乐也在努力打开融资渠道。今年上半年，雅居乐共获得两笔境外银团贷款再融资，总额超过82亿港元。在境内，雅居乐于1月发行一笔12亿元的公开票据，3月发行了7亿元的公司债券，4月回购并全数转售本金总额1012.40万元的公司债券。

勉力偿债、降债的雅居乐依然面临着不小的债务压力。今年中期业绩报显示，其总负债1909亿元，为同期营收的近10倍。截至今年6月30日，其现金及银行存款为153.75亿元，而短期借款则为约214.9亿元。

雅居乐出现债务违约的警报并没有解除。据近日市场消息，对于一笔7亿美金的贷款，雅居乐需在11月底归还3%的本金分期款，雅居乐正在寻求境外贷款人的同意对此笔贷款分期款进行展期。

5月的股东大会上，雅居乐主席陈卓林对前景持乐观态度，称通过大量减少债务、利息成本等措施，最快可于2024年或2025年扭亏为盈，同时暂缓投地计划，进行内部改革、减省开支等，希望两至三年内恢复正常。

彼时，房地产正经历疫情后的“小阳春”，业内人士对前景均相对乐观。但这波向阳行情并未持续太久，市场的严峻考验仍在，相比发展，安全更是房企要解决的棘手问题。