深圳旧住宅拆除重建城市更新工作征求意见：住宅置换比例不超过建面1:1.2

9月21日，深圳市规划和自然资源局发布《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见》，在2023年10月21日前，公开征求社会公众意见。

意见稿对旧住宅拆除重建类城市更新计划、规划申报，实施方案编制与实施主体确定等都作了明确规定，适用于旧住宅区拆除重建类城市更新活动及其监督管理。

意见稿所称的住宅区，是指国有已出让用地上经依法批准已建设居住功能建筑的范围。混合功能的宗地如主导功能为居住的，则整宗地视为住宅区。其他各类旧区与旧住宅区混杂，因规划统筹和公共利益需要与旧住宅区一并按本实施意见进行更新改造的，其他各类旧区用地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过更新单元拆除范围用地面积的三分之一，用地面积突破本款规定的另行报市政府审批。

深圳市规划和自然资源局表示，当前旧住宅区拆除改造分为棚户区改造和拆除重建类城市更新两种方式，其审批流程和搬迁补偿标准存在较大差异。对旧住宅区业主而言，存在着选择棚户区改造或拆除重建类城市更新的博弈心理，易造成拆除改造市场的不平衡，使得旧住宅区拆除改造工作难以持续。从统筹和规范全市旧住宅区拆除改造的角度出发，有必要从全市层面统一制定旧住宅区拆除重建的政策。

意见稿明确，旧住宅区拆除重建遵循政府主导、规划引领、公益优先、市场运作的原则。

旧住宅区拆除重建类城市更新项目搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。

旧住宅区拆除重建类城市更新项目执行全市统一的产权置换标准，住宅的产权置换比例为套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2，其他类型建筑产权置换比例参照上述标准执行。

货币补偿标准应当按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》的规定确定。搬迁费、临时安置费标准由各区政府参照《深圳市房屋征收补偿规则》并结合同类房屋市场平均水平确定。

根据意见稿，深圳优先落实公共住房建设。政策落实《深圳经济特区城市更新条例要求》，明确旧住宅区拆除重建类城市更新单元规划原则上为单一居住功能，并应落实法定图则等上层次规划确定的功能要求。更新单元规划原则上按照居住用地容积率上限确定规划容积率，除落实法定图则要求及教育设施等必要的公共利益用地外原则上不再无偿移交其他类型用地，确保扣除搬迁安置住房后剩余的住宅建筑面积，原则上不少于50%作为保障性住房面积。更新单元规划编制过程中，应就保障性住房的配置类型征求市、区住房建设部门意见。